Également appelés établissement d’hébergement pour personnes âgées, les EHPAD sont des résidences de retraite médicalisée. Ces dernières sont destinées aux personnes âgées de plus de 60 ans souffrant d’une perte d’autonomie (physique ou psychique). Ainsi, ils proposent différentes prestations telles que la blanchisserie, la restauration, les loisirs et les services d’aides. Aujourd’hui, de plus en plus de personnes projettent d’investir dans ces établissements. De plus, certains investisseurs estiment qu’il s’agit d’une option idéale pour concilier profit et faible risque. Toutefois, il importe de bien s’informer avant de se lancer dans ce secteur. À travers ce guide, vous en saurez davantage sur cet investissement immobilier.
EHPAD : que faut-il retenir ?
En premier lieu, il convient de souligner qu’en France, il existe différents types d’EHPAD pour la prise en charge des personnes âgées en état de dépendance. Il s’agit des établissements publics, privés à but lucratif ou privé à but associatif. Les secteurs publics et privés à but associatif occupent une faible partie du marché de l’investissement en résidence sénior. Par contre, la demande est importante pour les établissements privés à but lucratif. En outre, les promoteurs doivent être en mesure de construire environ 10 000 lits en une année afin de faire face à la demande.
Une édification de 6000 lits peut être envisagée en une année. Néanmoins, l’Agence Régional de la Santé (ARS), le président du conseil départemental et le gestionnaire sont liés par une convention tripartite. Cette dernière s’étend sur une période de 5 ans et garantie une gestion optimale de l’EHPAD. Elle précise la nature des prestations, la prise en charge en matière d’assistance médicale, de sécurité, d’hygiène et de confort, les conditions de vie des pensionnaires, etc.
Par ailleurs, l’investissement en EHPAD n’implique pas forcément à la construction de la résidence destinée à accueillir les personnes âgées (sauf si vous le désirez). En réalité, les promoteurs qui souhaitent investir dans un EHPAD signent un bail commercial avec l’exploitant de la maison de retraite. Ceux-ci ne sont donc pas directement liés aux locataires. En clair, vous investissez dans un logement ou dans une chambre au sein de l’établissement. De ce fait, il faut prévoir un budget adapté à l’acquisition du logement.
Quels sont les avantages et inconvénients d’un investissement en EHPAD ?
Les personnes qui optent pour un investissement en EHPAD profitent de nombreux avantages. Il peut s’agir des profits fiscaux (statut LMNP, dispositif Censi-Bouvard) des revenus supplémentaires, etc. Bien qu’il regorge de multiples atouts, l’acquisition des résidences médicalisées présente également quelques risques pour les investisseurs.
Les avantages d’un EHPAD
Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt grâce au dispositif Censi-Bouvard. En effet, la somme totale de la propriété que vous souhaitez acquérir est réduite de 11 %. Ceci pour un seuil de 300000 euros au plus investis par an et par foyer fiscal. Cette remise s’étend sur toute la période du contrat (9 ans).
En outre, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vos loyers sont déclarés au régime BIC (bénéfices industriels commerciaux) qui remplace donc le régime foncier. Cela permet de profiter d’une déduction de 50 % sur vos revenus en micro-BIC comparativement au micro foncier où l’abattement est de 30 %.
En outre, ce type d’investissement permet de confier la gestion de votre bien au gestionnaire de la résidence. D’un côté, vous percevez des revenus, quelle que soit la situation de votre logement (vide ou occupé). En effet, le gestionnaire prend en charge le risque de vacances locatives. Celui-ci se charge également du recouvrement des loyers et des difficultés courantes.
Les inconvénients d’un EHPAD
D’une part, certains EHPAD peuvent faire face à une mauvaise gestion (détournement de fonds par les gestionnaires…). Cette situation débouche sur des conflits entre les administrateurs et les personnages âgés ainsi que leur famille. Ces informations sont parfois relayées par la presse et peuvent affecter la réputation de la maison de retraite.
Ceci peut avoir des conséquences fâcheuses sur le capital investi par les promoteurs. Avant d’investir, il importe donc de s’enquérir de la renommée de l’EHPAD, des comptes et résultats réalisés lors des dernières années. De même, il faut contrôler la situation des autres établissements appartenant à l’exploitant pour s’assurer de sa bonne moralité. D’autre part, il faut porter une attention particulière au bail commercial qui lie le propriétaire et le gestionnaire.
Différents éléments tels que les assurances, l’entretien des résidences, les réparations… doivent être vérifiés pour éviter les surprises désagréables. Par ailleurs, le marché locatif des résidences de retraite est plus apprécié dans certaines zones que dans d’autres régions. Ceci en raison de l’âge moyen des habitants ou de l’effectif de la population en situation de dépendance.
