Actuellement, de nombreux futurs propriétaires ou héritiers optent pour la création d’une SCI ou société civile immobilière. Dans cette forme de société immobilière, deux ou plusieurs personnes décident de loger tout ou partie de leurs actifs immobiliers et de les gérer ensemble. Créer une SCI est ainsi très avantageux pour gérer un patrimoine familial ou organiser la transmission d’un immeuble. Pour les non-initiés, cela s’avère être une démarche complexe, mais en lisant cet article, vous découvrirez les démarches indispensables.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI (société civile immobilière) est une forme juridique particulièrement intéressante pour optimiser la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Au moins deux associés y effectuent des apports en numéraire ou en nature pour recevoir, en contrepartie, des parts sociales. Cela nécessite une connaissance pointue sur la gestion comptable d’une SCI afin d’éviter l’indivision.
Caractéristiques d’une SCI
Créer une SCI ne peut se faire qu’en présence de deux associés (personnes physiques ou morales). Ils désignent le gérant tout en le mentionnant dans les statuts et dans les autres règles de fonctionnement de la société. Par ailleurs, la création d’une SCI permet d’avoir un patrimoine propre à la société, mais distinct du bien personnel des associés. Malgré cela, ces derniers sont entièrement responsables sur leur patrimoine personnel en cas d’endettement de la société. Ainsi, l’objectif de la mise en place d’une société SCI est :
- d’anticiper la gestion et la transmission d’un patrimoine ;
- de protéger le patrimoine familial en cas de décès ;
- de prévenir d’éventuels conflits entre les héritiers d’un patrimoine.
Les différentes formes de SCI
L’objet social d’une société civile immobilière (SCI) détermine la forme à choisir qui peut être :
- la SCI de location : loyers répartis entre associés selon le nombre du nombre de parts sociales détenues dans la société ;
- la SCI familiale : pour transmettre un bien en cas de décès d’un membre de la famille ;
- la SCI d’attribution : acquérir ou construire un patrimoine avec une division définie au préalable, société dissoute ou attribuée à un usufruitier ou à un nu-propriétaire après acquisition ou construction ;
- la SCI de construction-vente : construire un bien immobilier en vue de le revendre.
Le coût d’une SCI
Pour créer une SCI, les associés doivent supporter les coûts mentionnés ci-après :
- 189 euros HT : attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
- 23,62 euros : déclaration des bénéficiaires effectifs ;
- 88,28 euros : frais d’immatriculation auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.
Les conditions de création d’une SCI
Créer une SCI requiert quelques conditions importantes dont l’essentiel est l’existence d’au moins deux associés. Ensuite, la SCI en elle-même doit avoir :
- un objet social civil, possible et licite ;
- un capital social avec un montant fixé librement dans les statuts et sans minimum légal ;
- un gérant chargé de la gestion courante de la société mentionné dans les statuts.
Les étapes de création d’une SCI
Créer une SCI se fait en quatre étapes bien précises :
- la rédaction de ses statuts signés et paraphés avec les mentions obligatoires suivantes : forme sociale, dénomination, siège social, montant du capital social, nombre de parts de chaque associé, règles de fonctionnement de la société, durée de vie (1 à 99 ans) ;
- la constitution et le dépôt du capital social : pas de minimum légal, plusieurs types d’apports (apports en numéraire : chèque, espèce ou virement bancaire ou apports en nature : biens, meubles, immeubles, autre que l’argent) ;
- la publication d’un avis sur le journal d’annonces légales : annonce contenant les mentions citées dans les statuts (cités précédemment), l’identité du gérant et celle du signataire de l’annonce, l’identité du RCS, les modalités de cession des parts sociales ;
- la constitution et le dépôt du dossier (formulaire M0 dûment rempli, exemplaire original des statuts, …) au Greffe du Tribunal de Commerce.
L’intérêt de créer une SCI
Créer une SCI permet aux associés de profiter de multiples avantages :
- une garantie sur la protection de leur patrimoine et sa transmission en cas de décès ;
- une possibilité de choix de la fiscalité en optant pour l’IS (impôt sur les sociétés) ou l’IR (impôt sur le revenu) ;
- un partage facilité des coûts, notamment des charges locatives ;
- une gestion de la SCI déléguée à un ou plusieurs gérants (prise de décision sur le fonctionnement courant de la société).